近年来，身在房地产开发一线，又出于对房地产业热爱式的研究，总觉得有很多值得思考的东西。中国的房地产业已走过了近二十年的历程，为什么中国的房地产发展到今天仍然有大量的问题与课题需要我们进行研究呢？为什么还会出现许多令人啼笑皆非的悲剧呢？我觉得这跟房地产的营销误区有关。
“营销”到底是什么？这个问题看起来似乎简单，但回答起来又令人捉摸不定。“营销”这一现代十分流行的名词，从《现代汉语词典》里却找不到准确的定义，所以有人直接把“营销”理解成了“推销”，认为“营销”仅仅就是把产品销售出去。其实不然，“营销”除包含“推销”与“销售”的内容外，还应具有企业经营与管理的内容，我觉得“营销”应是满足顾客需求的哲学课题，它包括了从产品开发生产到销售乃至售后服务的全过程。但是如果没有一个好的企业，那么也就生产不出好的产品，房地产营销更是这样。实际上，这些年来房地产的营销，并不是真正意义上的营销，而是一种“推销”的变种。纵观房地产市场所谓的房地产营销，似乎营销＝销售、营销＝促销、营销＝广告，无非一是靠概念包装，二是靠广告轰炸，其结果表面的东西不少，负面的问题则更多，就象在街卖“大力神丸”一般，一阵“喧嚣”过后，房地产营销便进入到了一个“沉闷”时期。我们必须打破原来的营销格局，走出房地产营销的误区。
“营销”是一门满足顾客需求的哲学性课题。究竟有哪些因素在制约开发商在自觉不自觉的制造“问题”产品呢？房地产开发的全程可分为七个阶段，分别为：①项目论证阶段（项目决策过程）；②项目策划阶段（制定项目经营开发计划的过程）；③规划设计阶段（产品的研发过程）；④工程管理阶段（产品生产的过程）；⑤项目营销销售阶段（产品销售服务的过程）；⑥入住阶段（产品交付服务的过程）；⑦物业管理阶段（产品的维护服务过程），这七个阶段每个对房地产营销过程都非常重要，本文不一一细述。做好房地产营销最重要的是，首先要解决开发商观念上的问题，在房地产的开发过程中，不能急功近利，要从如何才能避免制造问题产品的角度、要从如何树立品牌的角度、要从如何把企业做强、做长的角度来做房地产营销。只有这样，才能走出房地产营销的误区。
